Menjate manji stan za veći uz doplatu: Evo kako se obračunava porez i da li se plaća za obe nekretnine
Dodajte Kurir u vaš Google izbor- Kod zamene stana uz doplatu porez na prenos apsolutnih prava računa se za svaki stan posebno, po stopi od 2,5 odsto, a ne samo na razliku u ceni
- U primeru zamene stana od 100.000 za stan od 140.000 evra ukupna poreska obaveza iznosi 6.000 evra, uz dogovor ko snosi koji deo troška
- Uz doplatu može da se otvori i pitanje kapitalnog dobitka, pa pre potpisivanja ugovora treba jasno navesti vrednosti, doplatu, rokove i poreske obaveze
Zamena stana uz doplatu ne znači da se porez plaća samo na razliku u ceni. Kada se na promet ne obračunava PDV, porez na prenos apsolutnih prava utvrđuje se za svaki stan posebno. Stopa je 2,5 odsto, osim kada postoji zakonsko oslobođenje.
Ako za veći stan dajete svoju nekretninu i doplaćujete dogovoreni iznos, taj novac predstavlja samo deo naknade. Drugi deo je stan koji ustupate. Zato se trošak zamene ne može proceniti tako što ćete procenat poreza primeniti samo na novac koji treba da doplatite.
Zamena stana uz doplatu obuhvata dva prenosa vlasništva, pa je za lični budžet važno i ko će snositi koji porez. Ukupan iznos za oba prenosa nije automatski obaveza jedne osobe. To treba razjasniti pre potpisivanja, zajedno sa doplatom, rokovima isplate i ostalim troškovima.
Zamena stana uz doplatu: Porez se računa za svaki stan posebno
Zakon o porezima na imovinu predviđa posebnu poresku osnovicu za svako pravo koje se razmenjuje. Osnovica je ugovorena vrednost, ako nije niža od tržišne. Poreski organ može utvrditi tržišnu vrednost kada oceni da je ugovoreni iznos prenizak.
Kada je predmet ugovora zamena stana uz doplatu, zakonski obveznik je svaki vlasnik za stan koji ustupa. Ministarstvo finansija to objašnjava i na konkretnom slučaju razmene većeg i manjeg stana: svako plaća porez prema vrednosti nepokretnosti koju prenosi drugoj strani.
Novčana doplata ne dodaje se još jednom na punu ugovorenu vrednost većeg stana. Ona, zajedno sa stanom koji druga strana ustupa, već čini naknadu za taj stan. Zato u ugovoru treba jasno iskazati obe vrednosti i doplatu.
Koliki je porez kada doplaćujete 40.000 evra
Ovako izgleda zamena stana uz doplatu kada se stan od 100.000 evra menja za stan od 140.000 evra: razlika za isplatu iznosi 40.000 evra. Pretpostavimo da poreski organ prihvata ove vrednosti, da se PDV ne plaća i da nema oslobođenja.
Vlasnik stana od 100.000 evra zakonski duguje porez u protivvrednosti 2.500 evra za stan koji ustupa. Vlasnik stana od 140.000 evra duguje protivvrednost 3.500 evra za svoj prenos.
Ukupno je to 6.000 evra za oba prenosa, a raspodela tog troška zavisi i od ugovora. Porez od 1.000 evra, dobijen primenom stope od 2,5 odsto samo na doplatu, ne bi obuhvatio ove obaveze. Iznosi služe za poređenje; porez se utvrđuje i plaća u dinarima.
Ako ugovor predviđa da vi snosite porez za stan koji dobijate, vaš trošak u ovom primeru može biti drugačiji od iznosa za koji ste zakonski obveznik. Zato uz računicu treba pročitati i odredbu o plaćanju poreza.
Doplata nije isto što i kapitalni dobitak
Zamena stana uz doplatu može otvoriti i pitanje poreza na kapitalni dobitak. Ovde se posmatra da li je stan koji ustupate dobio na vrednosti u odnosu na njegovu nabavnu cenu, usklađenu prema poreskim pravilima.
Prema objašnjenju Poreske uprave, kod razmene se kao prodajna cena uzima tržišna vrednost prava koje dajete. Stopa od 15 odsto primenjuje se na utvrđeni kapitalni dobitak. Zato i osoba koja doplaćuje može imati ovu obavezu: činjenica da ne prima novac nije dokaz da dobitka nema.
Među zakonskim izuzecima su neprekidno vlasništvo najmanje deset godina i sticanje nasleđem u prvom naslednom redu. Ti izuzeci odnose se na kapitalni dobitak; ne oslobađaju automatski od poreza na prenos. Razlike objašnjava i naš vodič kroz poreze na nekretnine.
Šta mora da bude jasno pre potpisivanja ugovora
Pre nego što se ugovori zamena stana uz doplatu, treba navesti vrednost svake nepokretnosti, iznos doplate, rok plaćanja i ko snosi porez za svaki prenos. Dogovor o trošku ne menja zakonskog obveznika. Sticalac koji se ugovorom obaveže da plati porez postaje solidarni jemac za tu obavezu. To znači da se naplata može tražiti i od njega, pa ta odredba nije samo interni dogovor dva vlasnika.
Za proveru kapitalnog dobitka pripremite dokument o sticanju stana, podatke o nabavnoj ceni i datumu sticanja. Ako postoji osnov za izuzetak ili oslobođenje, pripremite i odgovarajuće dokaze.
Na olakšicu za kupovinu prvog stana ne treba računati ako već imate stan u svojini u Srbiji. Činjenica da za naredni stan doplaćujete ne menja ranije vlasništvo.
Uz doplatu zato računajte ugovorene poreze, javnobeležničke i katastarske troškove. Posebno proverite poreski tretman ako u zameni učestvuje investitor: na prenos na koji se plaća PDV ne obračunava se i porez na prenos apsolutnih prava.
Biznis Kurir/Nekretnine.rs